Comment utiliser ce calculateur
Saisissez le prix du logement et l'apport que vous prévoyez. Le calculateur en déduit le montant emprunté et indique quelle part du prix votre apport couvre. Choisissez une durée, indiquez le taux proposé, puis ajoutez la taxe foncière annuelle et l'assurance habitation. Si le logement est en copropriété, ajoutez aussi les charges mensuelles.
Le grand chiffre est votre coût mensuel total de logement, celui qui compte vraiment pour votre budget. La barre colorée montre la répartition entre le prêt lui-même et les autres frais généralement payés en même temps.
De quoi se compose une mensualité
Dans de nombreux pays, on résume la mensualité par PITI :
- Capital : la part qui rembourse la somme empruntée.
- Intérêts : ce que la banque vous facture pour le prêt.
- Taxes : la taxe foncière, souvent répartie en 12 versements mensuels.
- Assurance : l'assurance habitation, parfois payée avec la mensualité.
Deux autres coûts apparaissent souvent. La PMI (assurance hypothécaire privée) s'ajoute à certains prêts lorsque l'apport est inférieur à 20 %. Les charges de copropriété sont payées au syndic, en général séparément de la banque, mais elles pèsent aussi sur ce que vous pouvez vous permettre. En France, pensez aussi à l'assurance emprunteur, que vous pouvez intégrer dans le taux.
La formule de la mensualité
Le capital et les intérêts se calculent avec la formule d'amortissement classique :
M = P × r / (1 − (1 + r)−n)
Où P est le montant emprunté, r le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mensualités. Pour 320 000 € à 6,5 % sur 30 ans : r = 0,065 ÷ 12 ≈ 0,005417 et n = 360, soit une mensualité capital et intérêts d'environ 2 023 €.
Pourquoi les premières mensualités sont surtout des intérêts
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au début, ce montant est au plus haut, donc l'essentiel de chaque mensualité couvre les intérêts. À mesure que le capital baisse, la part d'intérêts diminue et une plus grande part de la même mensualité rembourse le capital. Ouvrez le tableau d'amortissement pour le voir année après année. Sur 30 ans, il faut souvent plus de dix ans avant que le capital dépasse les intérêts.
Comment payer moins d'intérêts
- Faites une mensualité supplémentaire par an. Sur un prêt de 30 ans, cela peut raccourcir la durée de plusieurs années.
- Choisissez une durée plus courte. Les prêts sur 15 ans ont souvent des taux plus bas et constituent un patrimoine bien plus vite.
- Soignez votre dossier avant d'emprunter. Même un quart de point de moins compte sur des centaines de mensualités.
- Apportez 20 % si possible. Vous évitez la PMI et empruntez moins.
Quel logement pouvez-vous vous permettre ?
Une règle répandue est la 28/36 : que le coût du logement reste sous 28 % de vos revenus bruts mensuels, et l'ensemble de vos dettes sous 36 %. Pour un foyer qui gagne 8 000 € par mois, cela représente un logement jusqu'à environ 2 240 € et des dettes totales jusqu'à environ 2 880 €. En France, les banques appliquent plutôt un taux d'endettement maximal de 35 %. Prenez ces repères comme point de départ, pas comme objectif.
Questions fréquentes
Quel logement puis-je me permettre ?
Un repère courant est que le coût total du logement reste sous environ 28 % de vos revenus bruts mensuels, et l’ensemble de vos dettes sous 36 %. Les banques peuvent accepter davantage, mais rester en dessous laisse de la marge pour épargner et faire face aux imprévus.
Qu’est-ce que la PMI et quand disparaît-elle ?
L'assurance hypothécaire privée protège le prêteur lorsque l'apport est inférieur à 20 % sur un prêt conventionnel. Dans la plupart des cas, vous pouvez demander sa suppression quand le solde atteint 80 % de la valeur initiale du logement, et elle s'arrête automatiquement à 78 %.
Vaut-il mieux emprunter sur 15 ou 30 ans ?
Sur 15 ans, la mensualité est plus élevée, mais le taux est souvent plus bas et le total des intérêts bien moindre. Sur 30 ans, la mensualité est plus faible et plus souple. Le bon choix dépend de votre budget, de vos autres objectifs et du temps que vous comptez rester dans le logement.
Les frais de notaire et de dossier sont-ils inclus ?
Non. Ces frais se paient une fois à la signature et représentent souvent de 2 % à 8 % selon le pays et le type de bien. Prévoyez-les en plus de votre apport.
Les résultats sont des estimations à but pédagogique. Votre taux, vos taxes et votre assurance réels dépendront de votre banque, de votre localisation et de votre profil.