របៀបប្រើម៉ាស៊ីនគណនានេះ
បញ្ចូលតម្លៃផ្ទះ និងប្រាក់កក់ដែលអ្នកគ្រោងបង់។ ម៉ាស៊ីនគណនានឹងរកចំនួនកម្ចី ហើយបង្ហាញថាប្រាក់កក់របស់អ្នកស្មើនឹងប៉ុន្មានភាគរយនៃតម្លៃ។ ជ្រើសរយៈពេល បញ្ចូលអត្រាការប្រាក់ដែលធនាគារផ្ដល់ឱ្យ រួចបន្ថែមពន្ធលើអចលនទ្រព្យ និងធានារ៉ាប់រងផ្ទះប្រចាំឆ្នាំ។ បើផ្ទះស្ថិតក្នុងបុរី ឬខុនដូដែលមានថ្លៃសេវា សូមបន្ថែមថ្លៃប្រចាំខែនោះផងដែរ។
លេខធំគឺ ចំណាយលំនៅដ្ឋានសរុបប្រចាំខែ ដែលជាតួលេខសំខាន់បំផុតសម្រាប់ថវិការបស់អ្នក។ របារពណ៌បង្ហាញពីការបែងចែករវាងកម្ចីផ្ទាល់ និងថ្លៃផ្សេងៗដែលច្រើនតែបង់ជាមួយគ្នា។
ប្រាក់សងកម្ចីផ្ទះមានអ្វីខ្លះ
ធនាគារជាច្រើនហៅប្រាក់សងផ្ទះថា PITI៖
- ប្រាក់ដើម៖ ផ្នែកដែលកាត់បន្ថយចំនួនដែលអ្នកខ្ចី។
- ការប្រាក់៖ ថ្លៃដែលធនាគារគិតលើកម្ចី។
- ពន្ធ៖ ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ដែលច្រើនតែបែងចែកជា 12 ខែ។
- ធានារ៉ាប់រង៖ ធានារ៉ាប់រងផ្ទះ ដែលពេលខ្លះបង់រួមជាមួយប្រាក់សង។
មានថ្លៃពីរទៀតដែលជួបញឹកញាប់។ PMI (ធានារ៉ាប់រងកម្ចីឯកជន) ត្រូវបន្ថែមលើកម្ចីមួយចំនួន ពេលប្រាក់កក់តិចជាង 20%។ ថ្លៃសេវា បង់ឱ្យគណៈកម្មការបុរី ឬអគារ ជាធម្មតាដាច់ពីធនាគារ ប៉ុន្តែវានៅតែប៉ះពាល់ដល់លទ្ធភាពរបស់អ្នក។
រូបមន្តគណនាប្រាក់សង
ប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ ត្រូវគណនាតាមរូបមន្តរំលស់ស្តង់ដារ៖
M = P × r / (1 − (1 + r)−n)
ដែល P ជាចំនួនកម្ចី r ជាអត្រាការប្រាក់ប្រចាំខែ (អត្រាប្រចាំឆ្នាំ ÷ 12) និង n ជាចំនួនខែដែលត្រូវសង។ ឧទាហរណ៍ កម្ចី $320,000 អត្រា 6.5% រយៈពេល 30 ឆ្នាំ៖ r = 0.065 ÷ 12 ≈ 0.005417, n = 360 នាំឱ្យប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ប្រហែល $2,023 ក្នុងមួយខែ។
ហេតុអ្វីការសងដំបូងៗភាគច្រើនជាការប្រាក់
ការប្រាក់ត្រូវគិតលើសមតុល្យដែលអ្នកនៅជំពាក់។ នៅដំណាក់កាលដំបូង សមតុល្យខ្ពស់បំផុត ដូច្នេះប្រាក់សងភាគច្រើនទៅលើការប្រាក់។ ពេលសមតុល្យថយចុះ ផ្នែកការប្រាក់ក៏តូចទៅ ហើយប្រាក់សងថេរដដែលទៅលើប្រាក់ដើមកាន់តែច្រើន។ បើកតារាងរំលស់ខាងលើ ដើម្បីមើលការប្រែប្រួលនេះប្រចាំឆ្នាំ។ សម្រាប់កម្ចី 30 ឆ្នាំ ច្រើនតែត្រូវការជាងដប់ឆ្នាំ ទើបប្រាក់ដើមលើសការប្រាក់។
វិធីបង់ការប្រាក់តិច
- សងបន្ថែមមួយខែក្នុងមួយឆ្នាំ។ សម្រាប់កម្ចី 30 ឆ្នាំ វាអាចកាត់បន្ថយរយៈពេលបានច្រើនឆ្នាំ។
- ជ្រើសរយៈពេលខ្លីជាង។ កម្ចី 15 ឆ្នាំច្រើនតែមានអត្រាទាបជាង ហើយបង្កើនកម្មសិទ្ធិលើផ្ទះលឿនជាង។
- កែលម្អប្រវត្តិឥណទានមុនដាក់ពាក្យ។ អត្រាទាបជាងត្រឹម 0.25% ក៏សន្សំបានច្រើនដែរ ក្នុងរយៈពេលរាប់រយខែ។
- កក់ 20% បើអាចធ្វើបាន។ អ្នកនឹងជៀសផុតពី PMI ហើយខ្ចីតិចជាង។
តើអ្នកអាចទិញផ្ទះតម្លៃប៉ុន្មាន?
ច្បាប់ទូទៅមួយគឺ 28/36៖ ចំណាយលំនៅដ្ឋានមិនគួរលើស 28% នៃប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែមុនកាត់ពន្ធ ហើយប្រាក់សងបំណុលទាំងអស់រួមគ្នាមិនគួរលើស 36%។ សម្រាប់គ្រួសារដែលរកបាន $8,000 ក្នុងមួយខែ នោះជាចំណាយលំនៅដ្ឋានរហូតដល់ប្រហែល $2,240 និងបំណុលសរុបរហូតដល់ប្រហែល $2,880។ សូមចាត់ទុកតួលេខទាំងនេះជាចំណុចចាប់ផ្ដើម មិនមែនជាគោលដៅទេ។
សំណួរដែលសួរញឹកញាប់
តើខ្ញុំអាចទិញផ្ទះតម្លៃប៉ុន្មាន?
គោលការណ៍ទូទៅគឺ ចំណាយលំនៅដ្ឋានសរុបមិនគួរលើសប្រហែល 28% នៃប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែមុនកាត់ពន្ធ ហើយប្រាក់សងបំណុលទាំងអស់មិនគួរលើសប្រហែល 36%។ ធនាគារអាចអនុញ្ញាតច្រើនជាងនេះ ប៉ុន្តែការរក្សាក្រោមកម្រិតនេះ ទុកលទ្ធភាពសម្រាប់ការសន្សំ និងហេតុការណ៍មិននឹកស្មានដល់។
PMI ជាអ្វី ហើយពេលណាវាត្រូវដកចេញ?
ធានារ៉ាប់រងកម្ចីឯកជន ការពារម្ចាស់កម្ចី ពេលអ្នកកក់តិចជាង 20% លើកម្ចីធម្មតា។ សម្រាប់កម្ចីភាគច្រើន អ្នកអាចស្នើសុំលុបចោលពេលសមតុល្យដល់ 80% នៃតម្លៃផ្ទះដើម ហើយវាបញ្ចប់ដោយស្វ័យប្រវត្តិនៅ 78%។
កម្ចី 15 ឆ្នាំ ឬ 30 ឆ្នាំ មួយណាល្អជាង?
កម្ចី 15 ឆ្នាំមានប្រាក់សងប្រចាំខែខ្ពស់ជាង ប៉ុន្តែអត្រាទាបជាង និងការប្រាក់សរុបតិចជាងច្រើន។ កម្ចី 30 ឆ្នាំរក្សាប្រាក់សងទាប និងបត់បែនជាង។ ជម្រើសត្រឹមត្រូវអាស្រ័យលើថវិកា គោលដៅផ្សេងៗ និងរយៈពេលដែលអ្នកគ្រោងរស់នៅក្នុងផ្ទះនោះ។
តើម៉ាស៊ីនគណនានេះរួមបញ្ចូលថ្លៃផ្ទេរកម្មសិទ្ធិទេ?
ទេ។ ថ្លៃផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ និងថ្លៃរដ្ឋបាល បង់តែម្ដងពេលចុះកិច្ចសន្យា ហើយជាធម្មតាមានប្រហែល 2% ទៅ 5% នៃចំនួនកម្ចី។ សូមរៀបចំថវិកាសម្រាប់វាដាច់ដោយឡែកពីប្រាក់កក់។
លទ្ធផលជាការប៉ាន់ស្មានសម្រាប់គោលបំណងអប់រំ។ អត្រា ពន្ធ និងធានារ៉ាប់រងពិតប្រាកដ អាស្រ័យលើធនាគារ ទីតាំង និងប្រវត្តិឥណទានរបស់អ្នក។