Cómo usar esta calculadora de hipotecas
Introduce el precio de la vivienda y la entrada que piensas aportar. La calculadora obtiene el importe del préstamo y muestra qué parte del precio cubre tu entrada. Elige un plazo, escribe el tipo de interés que te ofrecieron y añade el impuesto anual sobre la propiedad y el seguro de hogar. Si la vivienda está en una comunidad de propietarios, añade también la cuota mensual.
La cifra grande es tu coste mensual total de vivienda, el dato que de verdad importa para tu presupuesto. La barra de colores muestra cómo se reparte entre el préstamo y los demás gastos que suelen pagarse junto con él.
Qué compone una cuota hipotecaria
En muchos países la cuota se describe como PITI:
- Capital: la parte que reduce lo que pediste prestado.
- Intereses: lo que el banco te cobra por el préstamo.
- Impuestos: el impuesto sobre la propiedad, normalmente repartido en 12 pagos mensuales.
- Seguro: el seguro de hogar, que a menudo se paga junto con la cuota.
Hay dos costes más que aparecen con frecuencia. El PMI (seguro hipotecario privado) se añade en algunos préstamos cuando la entrada es inferior al 20 %. Los gastos de comunidad se pagan a la comunidad de propietarios, normalmente aparte del banco, pero también afectan a lo que puedes permitirte.
La fórmula de la cuota hipotecaria
El capital y los intereses se calculan con la fórmula estándar de amortización (sistema francés):
M = P × r / (1 − (1 + r)−n)
Donde P es el importe del préstamo, r el tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12) y n el número de cuotas mensuales. Para un préstamo de 320.000 € al 6,5 % a 30 años: r = 0,065 ÷ 12 ≈ 0,005417 y n = 360, lo que da una cuota de capital e intereses de unos 2.023 € al mes.
Por qué al principio pagas sobre todo intereses
Los intereses se calculan sobre el saldo pendiente. Al principio ese saldo es el más alto, así que la mayor parte de cada cuota cubre intereses. A medida que el saldo baja, la parte de intereses se reduce y una porción mayor de la misma cuota fija va al capital. Abre el cuadro de amortización para verlo año por año. En un préstamo a 30 años suele pasar más de una década antes de que el capital supere a los intereses.
Cómo pagar menos intereses
- Haz una cuota extra al año. En un préstamo típico a 30 años puede recortar varios años de plazo.
- Elige un plazo más corto. Los préstamos a 15 años suelen tener tipos más bajos y generan patrimonio mucho más rápido.
- Mejora tu historial crediticio antes de solicitarlo. Incluso un cuarto de punto menos suma mucho a lo largo de cientos de cuotas.
- Aporta el 20 % si puedes. Así evitas el PMI y financias menos.
¿Cuánta vivienda puedes permitirte?
Una regla práctica muy usada es la 28/36: que el pago de vivienda no supere el 28 % de tus ingresos brutos mensuales, y que todas tus deudas juntas no pasen del 36 %. Para un hogar que gana 8.000 € al mes, eso supone un pago de vivienda de hasta unos 2.240 € y deudas totales de hasta unos 2.880 €. Tómalo como punto de partida, no como objetivo: tus metas de ahorro, la estabilidad de tu empleo y otros gastos importan igual.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta vivienda puedo permitirme?
Una pauta habitual es que el pago total de vivienda no supere el 28 % de tus ingresos brutos mensuales y que todas tus deudas juntas no superen el 36 %. Los bancos pueden permitir más, pero mantenerse por debajo deja margen para ahorrar y para imprevistos.
¿Qué es el PMI y cuándo desaparece?
El seguro hipotecario privado protege al prestamista cuando la entrada es inferior al 20 % en un préstamo convencional. En la mayoría de los casos puedes pedir cancelarlo cuando el saldo llega al 80 % del valor original de la vivienda, y termina automáticamente al 78 %.
¿Es mejor una hipoteca a 15 o a 30 años?
A 15 años la cuota mensual es más alta, pero el tipo suele ser menor y pagas muchos menos intereses en total. A 30 años la cuota es más baja y flexible. La elección depende de tu presupuesto, tus otros objetivos y cuánto tiempo piensas vivir en la casa.
¿Incluye esta calculadora los gastos de cierre?
No. Los gastos de formalización se pagan una sola vez al firmar y suelen estar entre el 2 % y el 5 % del préstamo. Presupuéstalos aparte de la entrada.
Los resultados son estimaciones con fines educativos. Tu tipo, impuestos y seguro reales dependerán de tu banco, tu ubicación y tu perfil crediticio.